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新形势下的物业服务案例分析与特点

　　——实战型物业管理培训专家 李老师

　　时间：9月22-23日 地点：山东·济南

　　◆如何追讨物业费？如何让老赖交上物业费？

　　◆业主财物、人身受损要求物业服务企业承担损害赔偿如何责任区分？

　　◆物业移交或撤出后产生的纠纷如何处理？

　　◆业主委员会和房地产开发企业之间的公共配套设置的权属纠纷如何区分？

　　◆车位、车库应该归属于谁？物权法对车位、车库是如何规定的？

　　◆从案例中暴雨、火灾中应该如何吸取那些教训？

　　◆物业公司如何与法院公安部门打交道？

　　◆遇到法院公安部门要求协助开门、放行等，此时一线人员应该如何应对？

　　李老师：

　　物业管理资深专家、实战讲师

　　全国房地产行业培训中心资深教授、清华大学继续教育学院客座教授；

　　中央电视台《今日说法》《大家看法》《经济与法》等栏目房地产与物业管理特约嘉宾。

　　专业成就：参与了国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标暂行办法》《物业服务收费管理办法》等全国法规的起草，论证、审议工作。个人专著：60万字的《物业管理法律理论与案例分析》。

　　1、各级房地产主管单位、各房地产企业分管物业领导及物业公司总经理、副总经理、物业经理、管理处主任、品质管理等物业中高层管理人员；

物业服务案例分析——以案说法

　　1. 物业公司与法院公安等部门的案例

　　案例1：物业要求出示拖走车辆的法律文书，反被法院罚款30万元

　　问题1：这个案例是法官错，还是万科当事人错？

　　问题2：万科是不是协助执行人？

　　问题3：物业服务企业能不能对抗法院执行？

　　问题4：法院是否有权对万科30万元罚款？

　　举一反三：遇到法院公安等部门要求协助开门、放行等，此时一线服务人员应该如何应对？

　　案例2：拒不配合法院执行，一名物业保安被处罚

　　案例3：物业阻扰法院执行老赖房产，并称罚多少钱都没问题，结果……

　　2、新常态下物业管理案例的特点

　　·国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定

　　·国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项目录

　　·广东省物业服务企业资质管理重大改革

　　·长庆油田事业部提出的问题

　　·南京市中院民四庭的报告就物业纠纷案件归类为五大类型

　　——物业服务企业追讨物业费纠纷

　　——业主财物、人身受损要求物业服务企业承担损害赔偿责任案件

　　——与业主自治管理相关的业主撤销权、业主知情权案件；

　　——物业移交产生的纠纷；

　　——业主委员会和房地产开发企业之间有关公共配套设施的权属纠纷

　　3、南京市鼓楼区法院作出全国首例判决——小区车库归业主共有，一石激起千层浪。

　　案例：小区车位属于谁？从南京星汉城市花园车位争夺战说起：

　　问题1：车库、车位应该归属于谁？

　　问题2：物权法对车库、车位是如何规定的？

　　问题3：本案一审决错误在哪里？

　　问题4：本案重审的判决是否正确？错在哪里？

　　举一反三：人防工程、架空层、配套设施之所有权应该归属于谁？

　　4、车位、车库之所有权

　　·《物权法》规定

　　·建筑区划内的车库、车位

　　——规划中的车库、车位

　　——非规划的车库、车位

　　5、多地频发“电梯吃人”事件

　　案例1：2015年7月26日湖北荆州安良百货商场事发监控视频

　　案例2：2016年7月8日大庆市凯达购物广场一父子扶梯坠亡

　　案例3：2016年11月11日上海青浦区吾悦广场奶奶扶梯上失手，4个月大外孙坠梯身亡

　　·扶梯搭乘安全注意事项

　　·电梯吃人，谁之过？

　　·电梯首负责任包含哪些内容？

　　—— 一份好的维保合同非常重要！

　　·广东省电梯使用安全条例

　　6、物业服务之安全责任？

　　·物业管理之安全保障与安全防范

　　·合同责任——无过错责任原则

　　·侵权责任——过错责任原则

　　案例1：厦门上杭商会会长别墅遇害追踪，物业判赔30万——案例评析

　　案例2: 小区保安=抢劫犯+强奸犯+杀人犯！？

　　案例3：装修工偷拆走廊玻璃，两岁女童坠楼身亡

　　案例4：男童玩鞭炮炸飞井盖死亡，家属索赔50万:

　　问题1：化粪池未及时清理与爆炸有没有因果关系？

　　问题2：化粪池设置在小区人行道和车行道下方是否存在过错，如果有应该是谁的责任？

　　问题3：物业服务企业是否应该承担小孩子死亡的赔偿责任？怎么承担？

　　问题4：小孩子死亡的责任究竟应该归属于谁？

　　问题5：物业服务企业应该怎么样防范这种损害的发生？

　　·化粪池结构原理图:

　　案例5：化粪池爆炸花样女子毁容状告物业公司

　　7、暴雨案例

　　案例1：2010年5月7日凌晨广州特大暴雨，近期多次，强降雨使广州市不少地下停车场被水淹，近2万辆汽车遭遇“理赔难”

　　案例2：地下车库进水车泡汤物业被判担责三成！

　　案例3：“水浸车”理赔官司保险公司告赢停车场

　　案例4：2016年5月10日广州特大暴雨，地铁成为水帘洞，公交车内水成河。

　　案例5：2012年7月21日，北京遭遇61年来最强暴雨

　　案例6：看看赣州的福寿沟

　　——900年前的城市排水系统（图）

　　——国外的下水道（图）

　　从广州、北京的水浸街中物业管理应该吸取哪些教训？

　　8、火灾猛于虎，消防责任重于泰山

　　案例1:从迪拜79层摩天住宅楼着火说起

　　——迪拜79层摩天大楼着火零死亡的启示

　　案例2：郑州私扯电线下雨致短路火灾15人亡

　　案例3：深圳凌晨大火烧屋，7人身亡，原因竟是因为……

　　案例4：深圳都市名园大火

　　案例5：上海教师楼大火起因

　　案例6：911他是如何从世贸第84层逃生的？

　　从上海特大火灾与911中我们又该吸取哪些教训？

　　案例7：惨痛的历史往往会重演！2008年深圳龙岗酒吧特大火灾，2013年在巴西重演！！

　　·公安部发布高层建筑消防安全十大提示

如何追讨物业服务欠费？

　　1、目前收缴物业管理费的一般方法

　　2、物业催费难的原因

　　·开发商的过度承诺

　　·业主缺乏付费意识

　　·开发商的工程质量

　　·物业服务不到位

　　·业主恶意欠费

　　·相邻业主纠纷

　　·市场环境不好

　　·法律法规不完善

　　国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知

　　案例：徐州一物业给业主三选择：交物业费，你告我，你杀我

　　3、物业催费秘籍：强化物业管理消费意识，追讨拖欠费用

　　·一般性追讨

　　·针对性追讨

　　·区别性追讨

　　·特别注意不要超越二年诉讼时效

　　4、物业催费快捷途径——支付令

　　·支付令与民事诉讼法

　　·支付令对物业服务费的作用

　　·诉讼费用缴纳标准

　　·支付令申请书格式

　　·支付令成功案例

　　·法院认定的对物业费支付令异议成立的主要情形

　　·支付令的主要特点

　　·支付令的真正作用

　　5、支付令

　　·最高法发布意见进一步深化多元化纠纷解决机制改革

　　·最高法发布指导意见鼓励案件繁简分流，推广使用电子支付令

　　·杭州西湖区法院发出全国首例电子督促程序支付令

　　·老赖真正的末日终于来了——2016年成为老赖的终结日

　　·44部门签署《备忘录》联合惩戒失信被执行人

　　案例：业主拖欠物业费被限制坐飞机

　　6、老赖末日，欠钱不还12大酷刑等你：

　　酷刑1：老赖唯一住房法院可拍卖

　　酷刑2：查封、冻结老赖支付宝账户

　　酷刑3：鼠标一点就可网上冻结、划扣老赖财产

　　酷刑4：老赖名单同步芝麻信用，网购受限

　　酷刑5：老赖不得担任老板、董事、监事、高管

　　酷刑6：老赖的车辆上不了高速

　　酷刑7：水陆空阻止老赖出行

　　酷刑8：禁止高消费，再也不能任性了

　　酷刑9：老赖的子女不允许上重点私立学校

　　酷刑10：限制老赖炒股、买房、出境

　　酷刑11：养老金可直接划扣

　　酷刑12：老赖最高可判7年

　　【学习时间】2017年9月22-23日

　　【学习地点】 山东·济南